2013年广州二手住宅市场量价走高,成交均价逼近2万元/平方米,达到历史高位。据合富置业统计,2013年广州十区二手住宅实际成交量较2012年增加两成以上。与此同时,均价也在进一步走高,全年均价达19534元/平方米,同比上涨16.7%,这意味着2013年在广州买100平方米的房子,要比2012年多支出28万元。从各区域的价格走势看,2013年二手楼价涨幅最大的区域依然集中在中心城区,依次分别为:越秀、天河、荔湾、海珠、黄埔。主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。楼价涨幅相对较小的区域有:番禺、白云、花都、萝岗等外围及近郊片区。花都区主要受一手新货供应充足,二手盘源丰富影响。白云区的楼价在2010年、2011年快速上涨,但近两年,白云新城的实质性利好不多,区内的二手买家仍然以本地的首置需求居多,价格承接力略显不足,价格涨速放缓。
"绿色证书"成为家居建材企业的虚设
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番禺、萝岗两区的二手楼价在前两年涨幅较大,但区域内二手买家的实力相对中心区稍弱,2013年的涨幅有所放缓。而据合富置业公布的2013年广州各板块合富标准指数显示,海珠区工业大道板块2013年的指数上升幅度最大达到26%,鹤洞板块、水荫-先烈板块、东风东-东山口板块以及天河公园板块标准指数涨幅都在20%以上。升幅不大的板块则主要集中在花都、番禺、白云等外围区域以及中心区的边缘板块,如花都的新华镇、白云区的同和、新体育馆、西槎同德罗冲围以及番禺的市桥、大石等板块。从各区的成交量看,南沙、花都、原芳村等外围及近郊的增幅较大,大多在六成以上,其中南沙、花都两区的成交量同比上涨了122.9%和78.3%。中心六区的增幅大多集中在四到五成。分析报告指出中心区二手楼价高企,不少买家外溢到价格稍低的片区。
2013年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切型刚需为主,但换房改善的比例有所增加,高端买家的活跃度较以往提升,首置需求独撑大市的格局明显改观。据合富置业数据,2013年广州首次置业的二手买家占64.8%,较2012年的近七成有所回落,改善型需求占27.2%,较2012年有所回升。因此,90平方米以下的2房以及首改90—120平方米3房单位依然是市场的主流需求。不过,受首改买家入市增多影响,90—120平方米3房的成交占比呈小幅增加趋势。据合富置业数据显示,2013年广州二手住宅成交套均面积为87.9平方米,较2012年上升6%,其中90平方米以上的占比有所上升。与2011、2010年相比,90—120平方米的首改户型以及144平方米以上的大户型明显增多。由成交总价看,2013年成交总价稳步走高。2013年广州二手住宅成交套均总价高达171.7万元,较此前大幅上涨。其中100万以下的占比明显呈下降趋势,2011年100万以下的占比在五成左右;2012年下降至四成;而2013年仅占三成。而200万以上的占比则日益上升,由原来的约一成,上升至2012年的接近两成;2013年则接近三成。
2013年广州二手楼市总体需求活跃,价格高位上涨,也与中心区一手新货供应不足、户型偏大、价格高昂有关。据合富辉煌集团市场研究部数据,2013年广州十区一手住宅新增供应较2012年减少约一成,其中六区减幅更明显。受供应不足影响,中心六区成交量大幅下滑。根据某房产中心统计数据,2013年广州十区网签61833套,合计面积7082534平方米,同比分别下降4%和3%,中心六区2013全年网签16837套,1952752平方米,同比下降12%和11%。而据广州房管局数据,2013年广州中心区登记交易二手住宅424万平方米,较2012年增加五成左右。由二手住宅占整体一、二手市场的份额看,全市十区已经超过五成,中心区近七成。
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合富置业认为,由目前情况看,2014年广州二手住宅交投大幅放量的可能性不大。预计大致恢复到较正常水平,即2014年的季度平均成交量与2013年第二、三季度相当,2014年全年总体的成交量或会与2013年大致持平。2013年底这种交投不旺,观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间。但是由于楼市消化政策的速度有所加快,预计这种低迷的态势或会在2014年一季度左右有所好转,交投活跃度回升。随着楼市的恢复,预计二手楼价稳中有升的态势不变,但升幅估计低于2013年。未来政策走向依然是市场最大的不确定性,尤其值得关注的是2014年3月份全国“两会”所释放的政策信号。若调控信号强烈,市场走出观望的时间将会延长。
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